自從政府實施「房地合一稅制」以來，房地產交易的稅務規定變得更嚴謹也更透明。無論你是房屋買賣的新手，還是準備出售持有多年房產的屋主，了解「房地合一稅2.0」的流程與注意事項，都是不可或缺的一步。專精將帶你一次掌握房地合一的重點概念、申報流程，讓你交易更安心、稅務不吃虧。
一、「房地合一稅」是什麼？
「房地合一稅」是指政府將「房屋」與「土地」視為同一個交易標的，合併課徵所得稅，屬於「交易稅」的一種。也就是說，只要有出售房地產且獲利時就需要繳稅，由「實際交易價格」為基礎，扣掉相關費用及土地漲價總額，計算出售所得後再課稅。
二、房地合一稅的課稅對象
- 2016年1月1日之後取得的房產，不論個人或公司出售房地產（包含交易預售屋與其坐落土地），原則上都會被納入「房地合一課稅」範圍。
・2021/06/30前的交易適用「房地合一稅1.0」。
・2021/07/01起的交易則適用「房地合一稅2.0」。 - 交易持股(或出資額)過半數營利事業的股份(或出資額)，且該營利事業股權(或出資額)價值50%以上是由我國境內房地構成。（不限於2016年1月1日之後取得)
不適用條件：
- 繼承或贈與取得的房地
- 自用住宅符合免稅條件
- 2016年前取得且仍屬舊制的房產
三、房地合一稅率一覽表（個人）
個人 | 持有期間 （房地合一稅1.0） | 持有期間 （房地合一稅2.0） | 適用稅率 |
境內居住者 | 1年以內 | 2年以內 | 45% |
超過1年～未滿2年 | 超過2年～未滿5年 | 35% | |
超過2年～未滿10年 | 超過5年～未滿10年 | 20% | |
超過10年 | 超過10年 | 15% | |
非境內居住 | 1年以內 | 2年以內 | 45% |
超過1年 | 超過2年 | 35% |
其中，有五種交易維持稅率不變：
適用條件因素 | 維持稅率 |
個人/營利事業 非自願因素（如：調職、房地遭強制執行）交易 | 20% |
個人/營利事業 以自有土地與建商合建分回房地交易 | |
個人/營利事業 參與都更或危樓重建取得房地後第一次移轉 | |
營利事業 興建房屋完成後的第一次移轉交易 | |
自住房地持有並設籍滿六年 （課稅所得400萬元以下免稅） | 10% |
提醒：法人比照個人課稅
營利事業依持有期間按差別稅率分開計稅(45%、35%、20%)，防止個人藉設立營利事業短期交易來避稅。
（表格資料來源：財政部臺北國稅局）
四、房地合一稅試算公式
1.【先算有多少所得？】
房屋/土地成交價格－取得成本－相關費用（註）－土地漲價總數額 = 課稅所得(稅基)
- 若有獲利才需要進一步繳交所得稅。
- 符合自用住宅相關條件者，課稅所得可扣除400萬元免稅額，超過部分以10%稅率計算。
註：
《相關費用》：交易房屋、土地所支付的必要費用（如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費等。）
2.【再算要繳多少所得稅？】
課稅所得 (稅基) × 稅率 ＝ 所得稅 (30天內申報完成)
財政部也有試算網站可供民眾做試算參考。
（資料來源：財政部全球資訊網）
五、房地合一稅如何申報？申報文件及流程報你知
申報方式：
- 臨櫃申報：可親自至戶籍地國稅局臨櫃辦理申報
- 線上申報：至財政部電子申報系統申報
申報時間：
交易類型 | 起算基準日 | 申報日期 |
一般成屋 | 房地完成所有權移轉登記日的隔天 | 30日內 完成申報 |
使用權房屋 | 房屋使用權交易日的隔天 | |
預售屋 | 預售屋及其坐落基地交易日的隔天 | |
股權交易 | 視為房地交易的股份或出資額交易日的隔天 |
申報文件：
- 申報書
- 買賣交易契約書影本
- 想抵扣的費用證明相關文件
申報流程：
Step 1
1.準備相關文件、資料：
- 申報書
- 買賣契約書(私契)影本
- 成本及費用憑證
(如仲介費、代書費、裝修費等) - 其他有關文件。
Step 2
2.計算所得及應繳稅額
- 成交價格－取得成本－相關費用－土地漲價總數額 = 課稅所得(稅基)
- 課稅所得 (稅基) × 稅率 ＝ 所得稅
Step 3
3.列印申報書及繳款書，繳款
向各代收稅款金融機構繳納稅款後，將繳款書證明聯附於申報書，辦理申報。
＊繳稅完成後，需保留相關單據以備查核。
Step 4
4.向機關辦理申報
- 臨櫃：到戶籍地國稅局臨櫃辦理
- 線上：至財政部電子申報系統申報
經核定有退稅者，由國稅局直接寄送退稅支票或退稅通知。
（資料來源：財政部稅務入口網）
六、自住減免優惠：享有400萬元免稅優惠
若為個人出售自住房地，只要符合優惠條件，即可適用自住房地租稅優惠
自住優惠條件：
- 個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年(一定要設籍）
- 交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用
- 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾使用自住房地租稅優惠規定
房地租稅優惠：
- 400萬元以下：免繳納所得稅。
- 超過400萬元：超過部分按最低稅率10%課徵所得稅。（優惠為6年內限用一次）
- 還可併用「重購退稅」優惠。
七、節稅與申報小技巧
- 保存所有單據：仲介費、裝修費、代書費都能列入相關必要費用。
- 提前規劃持有年限：若差幾個月就能跨過稅率門檻，建議延後出售。
- 善用自用住宅免稅條件：符合條件可享稅率減免或免稅優惠。
- 聘請專業代書或會計師：可協助節稅與正確申報，避免誤報風險。
八、結論：懂流程，賣屋更安心
「房地合一稅」雖然看起來複雜，但只要掌握「適用條件、稅率、申報流程」三大關鍵，就能輕鬆應對。建議在房地產交易前，先諮詢專精會計師，提前規劃與試算，才能確保交易順利、稅務合法又划算。
